מימון על נכס קיים הוא פתרון פיננסי המאפשר לבעלי נכסי נדלן לנצל את ההון הגלום בנכס שברשותם מבלי למכור אותו. בישראל של 2025, כאשר מחירי הנדלן גבוהים ורבים מחזיקים בנכסים בעלי שווי משמעותי, אפשרות זו הפכה לפופולרית במיוחד עבור אנשים שזקוקים לנזילות כספית אך רוצים לשמור על הנכס.
המושג מימון על נכס קיים כולל מגוון אפשרויות שונות. זה יכול להיות משכנתא לכל מטרה, הגדלת משכנתא קיימת, הלוואה חוץ בנקאית בשעבוד נכס, משכנתא הפוכה לגיל השלישי, או חילוץ הון עצמי מנכס להשקעה. כל אחת מהאפשרויות הללו מתאימה למצבים ולצרכים שונים.
משכנתא לכל מטרה
משכנתא לכל מטרה היא הלוואה המגובה בשעבוד נכס קיים, שבה לא צריך לציין למה משתמשים בכסף. בניגוד למשכנתא רגילה שמיועדת לרכישת נכס, כאן הכסף יכול לשמש לכל צורך, כמו שיפוץ, עזרה לילדים, פרעון חובות, הקמת עסק, או כל מטרה אחרת.
היתרון המרכזי של משכנתא לכל מטרה הוא הריבית הנמוכה יחסית. מכיוון שההלוואה מגובה בנכס, הסיכון למלווה נמוך יותר, והריבית בדרך כלל נעה בין 5% ל-8%, תלוי במסלול ובפרופיל הלווה. לפי תקנות בנק ישראל, ניתן לקחת משכנתא לכל מטרה בגובה של עד 50% משווי הנכס, בניכוי יתרת המשכנתא הקיימת אם יש כזו.
לדוגמה, אם יש דירה בשווי 2,000,000 שקל עם משכנתא קיימת של 500,000 שקל, ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה של עד 500,000 שקל נוספים. זה מגיע ל-50% משווי הנכס, שהם 1,000,000 שקל, בניכוי ה-500,000 שקל הקיימים.
הגדלת משכנתא קיימת
הגדלת משכנתא קיימת היא תהליך שבו מוסיפים סכום להלוואת המשכנתא שכבר קיימת. זה יכול להיעשות באותו בנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית, או לחילופין באמצעות מחזור משכנתא לבנק אחר עם הגדלה במקביל.
התהליך דומה ללקיחת משכנתא חדשה. הבנק בודק שוב את יכולת ההחזר, את שווי הנכס הנוכחי, ואת המצב הפיננסי של הלווה. אם הכל בסדר, הבנק מאשר את ההגדלה, והכסף הנוסף מועבר ללווה. ההחזר החודשי עולה, כמובן, בהתאם לסכום שנוסף.
היתרון של הגדלת משכנתא קיימת הוא שהתהליך יחסית פשוט אם עושים אותו עם אותו בנק, והריבית נשארת במסגרת ריביות המשכנתאות הרגילות. החיסרון הוא שלא תמיד הבנק יאשר הגדלה, במיוחד אם המצב הפיננסי של הלווה השתנה או אם יכולת ההחזר נמוכה.
הלוואה חוץ בנקאית בשעבוד נכס
כאשר הבנק מסרב להעניק משכנתא לכל מטרה או הגדלת משכנתא, או כאשר התהליך הבנקאי ארוך מדי, אפשרות נוספת היא הלוואה חוץ בנקאית בשעבוד הנכס. גופים חוץ בנקאיים רבים מציעים הלוואות כאלו, עם תהליך אישור מהיר יותר ודרישות גמישות יותר.
הריבית על הלוואות חוץ בנקאיות גבוהה יותר מאשר במשכנתא רגילה, בדרך כלל בטווח של 8% עד 15%, תלוי בגוף המלווה ובפרופיל הלווה. עם זאת, אפשר לקבל את הכסף תוך שבועות ספורים, לעומת חודשים בתהליך בנקאי.
היתרון הוא הגמישות והמהירות. גופים חוץ בנקאיים מוכנים לקחת סיכונים שהבנקים לא מוכנים, ולתת הלוואות גם למי שיש לו בעיות קלות בהיסטוריית האשראי או למי שההכנסה שלו לא עומדת בדרישות הבנקים. החיסרון הוא העלות הגבוהה יותר.
חילוץ הון עצמי מנכס
חילוץ הון עצמי הוא תהליך שבו משתמשים בערך שנצבר בנכס כדי לממן פעילויות אחרות, לרוב השקעות בנדלן נוסף. למשל, משקיע שיש לו דירה בשווי 1,500,000 שקל ללא משכנתא יכול לקחת משכנתא של 750,000 שקל על הדירה הזו ולהשתמש בכסף כהון עצמי לרכישת דירה נוספת להשקעה.
האסטרטגיה הזו מאפשרת למשקיעים למנף את ההון שברשותם ולהרחיב את תיק הנכסים שלהם. היתרון הוא יכולת הצמיחה המואצת. החיסרון הוא הסיכון המוגבר, כי עכשיו יש חוב על הנכס המקורי, ואם המשקיע נקלע לקשיים פיננסיים, שני הנכסים עלולים להיות בסכנה.
משכנתא הפוכה על נכס קיים
משכנתא הפוכה היא פתרון ייחודי לבני הגיל השלישי שכבר דובר עליו במאמר נפרד, אך ראוי להזכיר אותה גם כאן. זוהי למעשה צורה של מימון על נכס קיים המיועדת לאנשים מעל גיל 55 או 60, תלוי בגוף המלווה.
בניגוד להלוואות אחרות, במשכנתא הפוכה אין צורך בהחזרים חודשיים, וההחזר מתבצע רק בעת מכירת הנכס או לאחר פטירת הלווים. זה מאפשר לבני הגיל השלישי לשפר את איכות חייהם, לעזור לילדים, ולממן צרכים שונים, תוך המשך מגורים בבית.
קרדיט 360 – מומחים במימון על נכסים קיימים
קרדיט 360 מתמחה במתן פתרונות מימון יצירתיים ומשלימים, כולל מימון על נכסים קיימים. החברה מספקת מגוון אפשרויות, כולל משכנתא לכל מטרה, הגדלת משכנתא קיימת, הלוואות חוץ בנקאיות בשעבוד נכס, ופתרונות מותאמים אישית למצבים מורכבים.
השירות כולל ליווי מקצועי מלא, החל מייעוץ ראשוני והערכת האפשרויות השונות, דרך הכנת המסמכים והגשת הבקשה, וכלה בליווי עד לקבלת הכסף. קרדיט 360 מבינה שכל מצב הוא ייחודי ויודעת לספק פתרונות מותאמים שמאזנים בין הצרכים הפיננסיים לבין העלויות והסיכונים.
מתי כדאי לקחת מימון על נכס קיים?
המימון על נכס קיים מתאים במיוחד כאשר יש צורך בסכום גדול של כסף ואין אפשרות או רצון למכור את הנכס. למשל, כאשר צריך לעזור לילדים לקנות דירה, כאשר רוצים להקים עסק חדש, כאשר יש צורך בשיפוץ גדול של הבית, או כאשר רוצים לאחד הלוואות יקרות אחרות.
המימון מתאים גם כאשר רוצים להרחיב את תיק ההשקעות בנדלן. משקיעים מנוסים משתמשים בטכניקה הזו כדי לצבור עוד ועוד נכסים, תוך ניצול ההון שנצבר בנכסים הקיימים.
עם זאת, חשוב לזכור שמימון על נכס קיים מגדיל את החוב ואת ההחזר החודשי. צריך לוודא שיש יכולת לעמוד בתשלומים לאורך זמן, גם במקרה של שינויים בהכנסה או בהוצאות.
טיפים חשובים
לפני שלוקחים מימון על נכס קיים, כדאי לבחון את כל החלופות. ייתכן שיש אפשרות למכור את הנכס ולקנות נכס זול יותר, או לקחת הלוואה רגילה ללא שעבוד הנכס. כל מצב שונה, והחלטה נכונה דורשת בחינה יסודית של כל הפרמטרים.
חשוב להשוות בין הגופים המלווים השונים. הבדלים של אחוזים בריבית יכולים להסתכם בעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. כדאי לבקש הצעות מחיר ממספר גופים ולנהל משא ומתן על התנאים.
יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות, כולל עמלות פתיחת תיק, עלות שמאי, עלות רישום שעבוד בטאבו, ועוד. העלויות הללו יכולות להסתכם בכמה אלפי שקלים ויש להוסיף אותן לחישוב הכדאיות.
כדאי להיוועץ עם יועץ פיננסי מקצועי שיכול לבחון את המצב האישי ולהמליץ על הפתרון הטוב ביותר. יועץ טוב יכול גם לנהל משא ומתן עם הגופים המלווים ולנסות להשיג תנאים טובים יותר.
מימון על נכס כפתרון פיננסי גמיש
מימון על נכס קיים הוא כלי פיננסי חזק שמאפשר לבעלי נכסים לנצל את ההון הגלום בנכס מבלי למכור אותו. האפשרות הזו מתאימה למגוון רחב של צרכים ומצבים, החל מעזרה לילדים, דרך הקמת עסק או שיפוץ, וכלה בהרחבת תיק השקעות.
בישראל של 2025, קיימות אפשרויות מימון רבות ומגוונות, החל מבנקים מסורתיים, דרך גופים חוץ בנקאיים, וכלה בפתרונות מיוחדים כמו משכנתא הפוכה. המפתח הוא להבין את כל האפשרויות, לבחון את היתרונות והחסרונות של כל אחת, ולבחור בפתרון המתאים ביותר למצב האישי והצרכים הספציפיים. עם התכנון הנכון והייעוץ המקצועי, מימון על נכס יכול להיות צעד חכם שישפר את המצב הפיננסי ויאפשר להגשים מטרות וחלומות.
